Cómo estimar el valor con el enfoque de capitalización de la renta para el examen de licencia de bienes raíces

Un método que se tratarán en el Examen de Licencia de Bienes Raíces en la valoración de bienes raíces con base en sus ingresos es conocido como el enfoque de capitalización de la renta.

Este método convierte la renta de una propiedad en una estimación de su valor. Tasadores suelen utilizar este método para edificios comerciales como centros comerciales, edificios de oficinas, y grandes edificios de apartamentos.

La fórmula básica para este enfoque, comúnmente conocida como IRV, es:

El margen de explotación (I) # 247-tasa de capitalización (R) = valor (V)

Usted puede romper esta fórmula hacia abajo en estos tres pasos:

1. Estimación del margen de explotación.

2. La determinación de la tasa de capitalización.

3. Aplicando la fórmula IRV para llegar a una estimación del valor.

Cómo calcular el margen de explotación

El tasador debe tener acceso a los estados de ingresos y gastos para el edificio en cuestión y para edificios similares en el área para calcular el margen de explotación. Tener esa información a la mano permite que el tasador para estimar con precisión los ingresos y gastos para el edificio. Recuerde que todos los ingresos y gastos en el método de capitalización de ingresos siempre son cifras anuales.

Usted puede romper el proceso real de la estimación del margen de explotación (NOI) en cuatro pasos:

1. Estimar el ingreso bruto potencial.

   Ingreso bruto potencial es el ingreso que el edificio genera cuando se alquila a 100 por ciento de ocupación, en el mercado de alquiler o renta de arrendamiento o una combinación de ambos. Alquiler de mercado es la renta que normalmente se cobra por ese tipo de espacio en el mercado.

   Alquiler de arrendamiento es también conocido como programada o alquiler contrato. Ingreso bruto potencial incluye la adición de los ingresos de todas las fuentes, tales como las máquinas de lavandería en un edificio de apartamentos o espacios de estacionamiento alquiladas por separado.

2. Restar una cifra de vacantes y la pérdida de la colección del ingreso bruto potencial.

   Este número, que normalmente se expresa como un porcentaje, es la estimación del tasador del mercado para este tipo de edificios en el área local, y refleja la pérdida normal de ingresos causada por la falta de pago de la renta y las vacantes de periódicos. Ingresos adicionales, digamos de un alquiler de antena en el techo del edificio se añade en este punto para llegar a ingreso bruto efectivo.

3. Calcule todos los gastos de construcción y restarlos del ingreso bruto efectivo.

   Los gastos de construcción se dividen en tres categorías:, (a veces llamados de funcionamiento) la variable fija, y las reservas. Gastos fijos son gastos que no cambian con la ocupación del edificio, como los impuestos sobre la propiedad y seguro. Los gastos variables son más o menos todos los demás gastos, algunos de los cuales pueden variar con la ocupación del edificio. Estos gastos incluyen la remoción de nieve, los servicios públicos, los gastos de gestión, y así sucesivamente.

   Reservas, a veces llamada reserva para reemplazos, son fondos que los propietarios ponen a un lado para los elementos que tienen que ser reemplazada periódicamente, pero no sobre una base anual. Estufas de cocina en un apartamento son un ejemplo de un elemento de reserva. Tenga en cuenta que los gastos no incluyen los pagos de la hipoteca o edificio de la depreciación.

4. Reste los gastos estimados del ingreso bruto efectivo.

   El resultado es el margen de explotación.

Usted puede poner algunos números para estos pasos para ver cuál es la fórmula es así:

Ingreso bruto potencial	$ 50.000
- Vacante y la pérdida de la colección (10 por ciento de $ 50.000)	-$ 5.000
Ingresos adicionales	$ 3.000
Ingreso bruto efectivo	$ 48.000
Gastos
Fijo	$ 10.000
Variable	$ 23.000
Reservas	$ 5.000
- Gastos totales	- $ 38.000
El margen de explotación	$ 10.000

La tasa de capitalización

LA tasa de capitalización es similar a una tasa de Regresar- es decir, el porcentaje que los inversores esperan salir del edificio de la renta. Hay un número de maneras tasadores aprenden a calcular las tasas de capitalización, la mayoría de los cuales están más allá de lo que usted está obligado a saber. Todo lo que necesitas son algunas ventas comparables - edificios similares a la propiedad en cuestión se aprecia que se han vendido recientemente.

La fórmula que se utiliza es

El margen de explotación (I) # 247-venta Precio (V) = tasa de capitalización (R)

Esta fórmula se aplica utilizando la utilidad de operación y venta Precio neto de cada comparable que está analizando. Nota en esta fórmula, la reversión de la fórmula IRV para encontrar valor.

He aquí un ejemplo: Un edificio se vende por $ 200.000. Su margen de explotación es de $ 20.000.

Aplicando la fórmula, se divide $ 20.000 por $ 200.000, que se parece a $ 20.000 # 247- $ 200.000 = 0,10 o 10 por ciento. Las tasas de capitalización se expresan en porcentajes.

Aunque los resultados pueden parecer mal porque siempre estás dividiendo un número más pequeño de un número más grande, recuerde que usted está tratando de obtener un porcentaje, por lo que la respuesta siempre es menor que uno.

Después de estudiar las diferentes tasas de capitalización que se obtiene después de aplicar las fórmulas IRV, selecciona la que crees que es el más aplicable a la construcción que estés evaluar y aplicarlo a la etapa final.

Aplicar la fórmula para estimar el valor

Ahora, de vuelta a la fórmula básica capitalización de la renta. Puede usar los números de los ejemplos anteriores para calcular el valor:

El margen de explotación (I) Tasa # 247-capitalización (R) = valor estimado (V)

$ 10.000 # 247 a 0,10 = $ 100.000

Al dividir el margen de explotación de la propiedad en cuestión por la tasa de capitalización que ha elegido se llega a una estimación de $ 100,000 como el valor del edificio.

Cómo calcular los ingresos

Usted puede encontrar una otra parte de la fórmula que los escritores de la prueba de vez en cuando como para preguntar acerca de: calcular el margen de explotación.

Suponga que tiene un edificio comercial que se vende por $ 300.000 y su tasa de rendimiento o tasa de capitalización es del 8 por ciento. Con esa información, usted puede averiguar lo que el margen de explotación (NOI) es. En este caso, se multiplica el precio de venta del edificio o el valor de la tasa de capitalización o tasa de retorno.

Valor (V) Tasa xcapitalization (R) = margen de explotación (I)

$ 300.000 x 0,08 = $ 24,000