Cómo estimar el valor con la técnica grm para el examen de licencia de bienes raíces
Habrá preguntas sobre el examen de licencia de bienes raíces acerca de la técnica de GRM. El multiplicador Renta Bruta (GRM) Técnica para la estimación de valor se basa en la idea de que un valor de propiedad puede ser calculado como un múltiplo de la renta bruta. Los estados fórmula esta sucinta:
Bruto GRM alquiler x (factor) = estimación del valor
El alquiler bruto es el ingreso mensual del edificio sin deducciones por gastos. Otro factor alquiler se llama gross multiplicador de la renta (GIM). En este caso, el ingreso utilizado es la renta bruta anual en lugar de mensual. Aparte de eso, todas las fórmulas y los valores resultantes son los mismos.
Ahora estás preguntando correctamente, " Así que ¿por dónde sale el factor de GRM "? Al igual que con todos los tasadores de datos utilizan, calculan que en base al mercado. Después de obtener toda la información necesaria sobre la propiedad en cuestión, el evaluador investiga el mercado para ese tipo de propiedad, que suele ser el mercado local, para obtener un número de ventas comparables.
Las ventas comparables son las ventas recientes de edificios similares. Después de localizar una serie de edificios similares, el tasador tiene que encontrar el precio de venta y el ingreso bruto de cada edificio. Al dividir el precio de venta del edificio por la renta bruta, el tasador obtiene un multiplicador de renta bruta para cada uno de los elementos de comparación. Si los edificios son similares, los multiplicadores de renta bruta también serán números similares.
Digamos que estás valorar una de tres unidades propiedad de alquiler residencial. El alquiler mensual bruto de esta propiedad es de $ 600 por apartamento o $ 1.800 por mes para todo el edificio. Que la investigación de edificios similares y encontrar tres propiedades comparables que se encuentran en el mismo lugar, aproximadamente el mismo tamaño, y que genera aproximadamente la misma renta mensual bruto. Los datos se muestran aquí:
| Precio de venta | Alquiler mensual bruto |
|---|---|
| $ 200.000 | $ 2.000 |
| $ 180.000 | $ 1.800 |
| $ 190.000 | $ 1.900 |
Ahora aplica la fórmula para encontrar el GRM a estos datos.
Precio de venta # 247-brutos alquiler mensual = GRM
Aplicando la fórmula a los datos de ejemplo, se encuentra que la GRM para cada uno de los elementos de comparación sería de 100, lo que significa que los edificios comparables cada uno vendido por un precio que era 100 veces su renta bruta mensual. El paso final es aplicar la fórmula del valor de la propiedad en cuestión:
Alquiler x GRM mensual bruto = estimación del valor
$ 1,800 x 100 = $ 180.000
El método GRM es particularmente útil para las pequeñas productoras de ingresos-propiedades, casas, como uno a cuatro familias.
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