¿Cómo encontrar el valor mediante el análisis de las ventas comparables para el examen de licencia de bienes raíces

El enfoque principal que usan los tasadores para estimar el valor de propiedad que estará en el examen de licencia de bienes raíces implica el análisis de las ventas de otras propiedades similares, llamado comparables

. Este enfoque tiene varios nombres, el más común de las cuales es la enfoque de comparación de ventas. Algunas personas pueden referirse a ella como el enfoque de análisis de mercado o el enfoque de comparación de mercado.

Tasadores utilizan este enfoque con mayor frecuencia cuando la valoración de una sola familia y de dos a cuatro unidades de bienes raíces residenciales. La debilidad de este enfoque es que el mercado es lento y se hace difícil encontrar las ventas comparables.

Lo basico

La idea detrás del método de comparación de las ventas es comparar las ventas anteriores de bienes raíces para la propiedad en cuestión se aprecia para llegar a una estimación del valor de los bienes del patrimonio.

Por ejemplo, usted pregunta Joan el tasador para valorar una, dos baños, casa de 2500 pies cuadrados de tres dormitorios en una subdivisión típica suburbana. A través de su investigación sobre las ventas en la zona, Joan encuentra tres ventas de casas casi idénticas en los últimos cuatro meses. Estas casas vendidos anteriormente se denominan comparables o comps. Cada una de las casas se vendió por $ 250.000.

Joan estima que el valor de la casa que está evaluando es de $ 250,000 basado en el hecho de que tres viviendas similares recientemente vendidas por ese precio. Y ese es el enfoque de comparación de ventas en su forma más simple.

Un tasador normalmente investiga hasta diez o más comparables, finalmente seleccionar un mínimo de tres a cinco a utilizar en el método de comparación de las ventas. Después de hacer todos los ajustes necesarios para cada uno de los elementos de comparación, el tasador llega a una estimación del valor de la propiedad.

Ajustes de los precios de venta

Las situaciones que los tasadores más a menudo tienen que hacer frente en la aplicación del enfoque de comparación de ventas son comparables que no son idénticos a la propiedad en cuestión. Tasadores pasan por un proceso de ajuste para compensar las diferencias en las propiedades.

He aquí un ejemplo sencillo. La propiedad en cuestión es una casa de tres dormitorios, dos baños. Joan el tasador no conoce actualmente el valor de esta casa. Una casa muy similar vendió hace dos meses por $ 275.000. La casa comparable, llamado Comparable A, es la misma en todos los aspectos como la propiedad en cuestión, excepto que tiene cuatro dormitorios.

Comparable A es superior a la propiedad en cuestión. La investigación de Joan indica que el valor de la cuarta habitación es de $ 25.000. Eso significa que el comprador de Comparable Una pagó $ 25.000 más por esa casa que él o ella tendría para una casa de tres dormitorios.

Joan, al preparar su informe de evaluación, pasa por el proceso de restar ese valor dormitorio $ 25,000 del precio de venta $ 275.000 de Comparable A. El precio resultante de $ 250.000 es el precio de venta ajustado.

$ 275.000 (precio de venta de Comparable A) - $ 25.000 (valor de cuarto dormitorio) = $ 250.000 (precio de venta ajustado)

Utilizando el principio de sustitución, el precio de venta ajustado por Comparable A, o $ 250.000, es el valor estimado de la casa de tres dormitorios.

Ajustes Edad

El mercado tiene la edad de una estructura en cuenta al momento de decidir sobre lo que debe pagar.

He aquí un pequeño desafío para la mente: La propiedad en cuestión es de 5 años de edad, y el comparable tiene 15 años y se vende por $ 190,000- lo contrario, las casas son similares. El valor de esa diferencia de diez años de edad es de $ 5.000. En caso de sumar o restar los $ 5,000 del precio de venta de la comparables?

Así es, usted necesita agregar $ 5.000 debido a que el 15-años de edad, la casa se considera peor que o inferior a los 5 años de edad, casa. (La cifra de $ 5.000 se compone para este ejemplo.)

Ajustes por tiempo

Las comparaciones de " # 148 anterior; ventas pueden causar cierta dificultad, porque los valores de bienes raíces tienden a cambiar con el tiempo. Como la historia reciente ha demostrado valores de bienes raíces pueden ir hacia arriba o hacia abajo.

Una vez más, Joan está evaluando una casa. Ella encuentra una casa comparable, que es casi idéntica en todos los aspectos a la propiedad en cuestión. La casa comparable vendido por $ 200,000 hace cinco meses. Su investigación indica que el mercado de bienes raíces ha sido muy fuerte en los valores de área y de propiedad han subido aproximadamente un 1 por ciento por mes durante los últimos cinco meses.

Para tener en cuenta adecuadamente para este aumento de los valores de la propiedad, Joan tiene que hacer la pregunta, "? ¿Cuál sería la comparables han vendido porque si en lugar de vender hace cinco meses, vendió hoy " Sería vender por 5 por ciento más. El cálculo del ajuste se convierte en

1 por ciento por mes x 5 meses = 5 por ciento

$ 200.000 (precio de venta de comparables) x 5 por ciento (aumento en el valor de cinco meses) = $ 10,000 (valor de ajuste de la hora)

$ 200.000 + $ 10.000 = $ 210.000 (precio de venta ajustado)

El precio de venta ajustado por Comparable B, o $ 210.000, es decir el valor indicado de la propiedad en cuestión.

Usted calcula una tendencia a la baja en los valores de propiedad en el tiempo de la misma manera, sólo el valor del ajuste de la hora se restará del precio de venta del comparable a darle el valor de la propiedad en cuestión.

Cómo calcular valores de ajuste

Análisis de ventas Emparejado se basa en la idea de que si dos casas son similares en todos los aspectos excepto uno, y el precio de venta de cada casa es diferente, la cantidad en dólares de diferencia entre las dos casas es la probabilidad de ser valor del atributo único o característica de un solo de las casas. Mira estas dos casas de un ejemplo.

Casa A tiene cuatro dormitorios. Se vendió por $ 400.000. House B, que se vendió por $ 375,000, tiene tres dormitorios. En todos los demás aspectos, House B es la misma Casa A. La única diferencia física entre las dos casas es el cuarto dormitorio. El cuarto dormitorio, en este caso, es un valor de $ 25.000.