Flipping casas: no sobre-renueve

Una regla importante en la casa de mover de un tirón es nunca un exceso de mejorar una propiedad. Investigación propiedades similares en la zona para determinar el valor justo de mercado por la casa que está volteando y, a continuación, planificar sus reparaciones y renovaciones para mejorar la propiedad a ese punto o ligeramente mejor. Es probable que tenga problemas para vender una propiedad de $ 350.000 en un área donde las mejores casas se están vendiendo por $ 275.000.

Recuerde la lección transmitida en esta historia de un profesional superior en el negocio de casa de mover de un tirón:

Una vez compré una propiedad y luego rápidamente revendió a un inversor que planeó la renovación de la casa de él y venderlo en un beneficio. Él era mecánicamente inclined- trabajó en la construcción y segundo empleo en las noches y fines de semana haciendo reparaciones y renovaciones. La casa estaba en condición promedio: Es necesaria una nueva alfombra, algunos parches de la pared, la pintura, y algunas otras reparaciones esenciales. Calculé las reparaciones a un costo de entre $ 8,000 y $ 10,000 - o tal vez menos que eso, porque el inversionista estaría haciendo la mayor parte del mismo trabajo.

La propiedad se encuentra en una zona conveniente que era atractivo para los compradores por primera vez. Para ese tipo de mercado, por lo general invertir lo suficiente para hacer que la casa atractiva y funcional, dejando las mejoras a los compradores para que puedan realizar reformas para adaptarse a sus gustos. Por lo general se instala una alfombra nueva, nuevos accesorios y nuevas placas para interruptores y Outlets doy el lugar una capa de pintura- fresca tener la inspected- horno y tienen los sistemas de plomería y eléctricos probados y reparados (si es necesario). De esa manera me siento bien acerca de la venta de una casa para una familia joven la compra de su primera casa. La propiedad tenía alrededor de $ 35,000 dólares en la equidad en el mismo, por lo que el inversor debería haber sido capaz de ganar por lo menos $ 25,000 de la transacción, incluso si se hubiera contratado a cabo todo el trabajo.

Por desgracia, este inversor particular, se dejó llevar. Puso casi todas actualización se puede imaginar en la casa. Instaló molduras de alta gama y accesorios, y destripado y se instala tanto una nueva cocina de lujo (que estaba bien para empezar) y un nuevo cuarto de baño. Incluso con recubrimiento epóxico el piso del garaje (una característica maravillosa, pero sin duda una exageración).

El problema con la reparación de una casa de esta manera es que no importa cuántas mejoras y comodidades que tirar en ella, la casa se encuentra todavía en un mercado que limita el valor. Había reparado la casa como si fuera a estar viviendo en ella. . . y entretener regalía sobre una base regular.

Tenía su rudo despertar cuando aparece la casa en venta. Para ganar el beneficio que quería, él fijó sus decenas precio de venta de miles de dólares por encima del precio actual de propiedades comparables en el área, y nadie estaba interesado, especialmente los compradores de primera vez que se encontraban en el mercado de una propiedad asequible. Se preguntó por qué. Él me invitó a tomar un vistazo alrededor y explicarle por qué no podía vender la casa.

Esta casa era la casa más bonita que había visto en mucho tiempo, y sin duda la casa más hermosa en la calle. . . probablemente en toda la subdivisión. Le expliqué que había reformado la casa fuera del mercado. Para venderlo, tendría que reducir significativamente su precio de venta. Él terminó vendiendo la propiedad para obtener un beneficio neto de alrededor de $ 3,000 (o $ 6.25 por hora en base a la cantidad de tiempo que invirtió en ella).

Lo que se llevaron de la experiencia valió la pena mucho más que el dinero que ganó. En un giro posterior, compró otra propiedad por mayor de mí en el mismo barrio y anotó apenas más de $ 19.000. Yo diría que aprendió su lección. Vendió la casa dentro de los dos meses de su comercialización a, lo has adivinado, un comprador por primera vez y su joven familia. Estaban contentos de pasar a una "nueva" casa asequible fresca y encantados con la perspectiva de hacer sus propias actualizaciones a través del tiempo.