Modificación de las leyes de zonificación

La ley estatal otorga a los órganos legislativos municipales y del condado (normalmente llamados comisiones del condado o ayuntamientos) la autoridad para adoptar ordenanzas de zonificación. Esa autoridad, por supuesto, incluye la facultad de modificar las ordenanzas después de que se adoptaron inicialmente.

El órgano legislativo puede iniciar la consideración de enmiendas de zonificación, pero a menudo los propietarios individuales de petición ante el órgano legislativo de modificación de la ordenanza de zonificación para permitir un cierto uso deseado. Un terrateniente puede solicitar dos tipos de modificaciones:

• Modificación Mapa: LA mapa enmienda cambia el mapa de zonificación de manera que la propiedad del terrateniente se incluye en un nuevo distrito de zonificación que permite el uso deseado. Por ejemplo, un propietario que quiere construir un edificio de apartamentos en la propiedad que se incluye en un unifamiliar zona residencial R1 puede pedir al órgano legislativo la rezonificación del inmueble para una designación de zonificación R3 que permite usos residenciales multifamiliares.

• Adaptación del texto: LA modificación de texto cambia las restricciones que se aplican al distrito de zonificación de la propiedad para permitir el uso deseado por el propietario. Por ejemplo, un unifamiliar zona residencial R1 puede requerir todos los edificios que se encuentran por lo menos 5 pies de distancia de los límites laterales de la parcela.

  Un terrateniente que quiere construir un garaje independiente extra en su suerte R1 puede pedir al órgano legislativo para modificar las restricciones de zonificación R1 para permitir un garaje tales que se construirá sólo 3 pies de distancia de los límites laterales. Debido a las modificaciones de texto cambian las restricciones para todas las propiedades en ese distrito de zonificación, tales modificaciones son relativamente raros.

Muchas ordenanzas de zonificación dicen que si el 20 por ciento (u otro porcentaje especificado) de los propietarios próximas oponen a un cambio de zonificación, la rezonificación tendrá efecto sólo si tres cuartas partes de los votos del cuerpo legislativos locales a favor.

Algunos tribunales han sostenido que cuando un terrateniente individuo busca una enmienda de zonificación, la decisión del órgano legislativo si concede la enmienda no es realmente una decisión legislativa. En cambio, consideran que es una administrativo o cuasi judicial decisión, lo que significa que a pesar de que el cuerpo legislativo no es, obviamente, un tribunal, ha actuado judicialmente mediante la aplicación de normas y políticas vigentes a la propiedad de un terrateniente específico.

Los tribunales que consideran cambios de zonificación para ser cuasi judicial revisará una decisión rezonificación desafiado con más cuidado que ellos revisan las acciones legislativas. Por ejemplo, estos tribunales pueden requerir evidencia que apoye la afirmación del gobierno de que la decisión de rezonificación es de interés público.