La protección de las no conformidades de nuevas restricciones de zonificación
Cuando se adopta o modificado una ordenanza de zonificación, por lo general permite a las estructuras preexistentes y utiliza la propiedad para continuar incluso si no cumplen con las nuevas restricciones. Tales usos preexistentes que no sean compatibles con las restricciones de zonificación de otro modo aplicables son llamados no conformidades, o usos no conformes. Por ejemplo, si un área está zonificada para una designación de zonificación residencial unifamiliar, un edificio de apartamentos existentes en esa zona sería una no conformidad.
Ordenanzas de zonificación protegen conformidades porque los legisladores sienten que el dueño de obligar a una propiedad a terminar inmediatamente un uso existente o destruir una estructura existente es injusto para aquellos que han confiado en el estado anterior de la ley.
Los legisladores también temen que al hacerlo se puede considerar un tomando de la propiedad privada para uso público, es decir, la ordenanza puede privar injustamente a un propietario de gran parte del valor de la propiedad que se requeriría una compensación justa bajo la Quinta Enmienda.
Por definición, las no conformidades son incompatibles con la zonificación que les rodea y, por tanto, interfieren con los objetivos de zonificación. Ordenanzas de zonificación en consecuencia, pueden restringir las no conformidades en un número de maneras, tanto para minimizar el efecto negativo en los alrededores y en última instancia, para eliminar las no conformidades. Estas son algunas de las restricciones más comunes:
El uso no conforme de la propiedad no se puede cambiar a un uso no conforme diferente. Cualquier nuevo uso de la propiedad debe cumplir con los requisitos del distrito de zonificación.
Estructuras no conformes no pueden estar agrandados.
El propietario no puede reconstruir la estructura no conforme o reanudar el uso no conforme si se destruye la estructura.
El propietario no puede reanudar el uso no conforme después de un período determinado de no uso, como por ejemplo un año.
El propietario debe descontinuar el uso no conforme después de un período de tiempo especificado. Tales disposiciones se denominan comúnmente amortización períodos. Los tribunales generalmente permiten períodos de amortización si son razonables en función de cómo se utiliza la propiedad y el impacto financiero en el dueño de la propiedad.
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