¿Cómo evaluar los valores de fondos de inversión inmobiliaria

Debido Inmobiliaria Fideicomisos de Inversión (REIT) no son vuestros medios, acciones de dividendos cotidianos, utilizando los criterios de otras inversiones para evaluar los hace poco sentido. La determinación del valor de los activos inmobiliarios requiere un conjunto único de criterios. Al hacer compras para los REIT, examinar los siguientes factores:

• Geografía: Valor y la renta que genera el potencial de una propiedad son a la vez muy ligada a la ubicación de la propiedad. Busque REIT que invierten en zonas con poblaciones crecientes y economías prósperas. Por lo general, las zonas situadas en el Cinturón del Sol en lugar de la Rust Belt tienden a ser mejores apuestas, pero tenga en cuenta que todas las áreas del país e incluso un área dentro de un pueblo o ciudad tiene puntos calientes y fríos. Por ejemplo, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas zonas del Cinturón del Sol ya no son buenas inversiones. Investigue cuidadosamente una zona antes de comprar un REIT que invierte mucho en esa área.

• Tipo de propiedad: Oficina y propiedades industriales cobran rentas más altas, pero tienden a sufrir más en una recesión como las tasas de ocupación disminuyen cuando las empresas se queden sin trabajo. Edificios residenciales y al por menor tienden a cobrar las rentas más bajas, pero son más resistentes a los tiempos económicos difíciles.

• Diversificación: Es la confianza bien diversificada? Muchos REIT se centran en un solo sector del mercado - comercial, industrial o residencial - o simplemente un mercado local. Debido a que no todos los mercados de bienes raíces se mueven juntos, la diversificación es una buena cosa.

• Tendencias de Ocupación: Un aumento de la tasa de ocupación es una buena señal. En el sector inmobiliario, las altas tasas de vacantes pueden acabar con las ganancias. Averigüe la tasa de vacantes para las propiedades del REIT posee y determinar la dirección que la tasa de vacantes se está moviendo - arriba o hacia abajo. Aunque una tasa de vacantes de más de 10 por ciento puede afectar a una capacidad REITs para pagar dividendos, la tendencia es más importante que la cifra real. Tenga cuidado si las vacantes están en aumento.

• Concentración Inquilino: Determinar si la mayor parte de los ingresos de la REIT proviene de un solo tipo de inquilino o industria o una gama más amplia. Si el REIT invierte sólo en estaciones de servicio o sólo en centros comerciales, sus beneficios pueden estar vinculados muy de cerca con la salud de una industria o lugar en particular. La investigación no sólo el REIT y tipo de bienes inmuebles de su propiedad, sino también la industria del inquilino. Si esa industria es estable y en crecimiento, invertir en un REIT que sirve esta industria en particular puede ser una buena cosa. Si la industria o área geográfica está sufriendo, el REIT puede ser un fiasco.

• Administración: La reputación, la fuerza y ​​la habilidad de los directivos de la empresa son tan importantes, si no más, que el tipo de edificio. Compruebe si hay gerentes que tienen un excelente historial para recoger propiedades con alto potencial de revalorización del capital, la compra de ellos a precios de ganga, y luego la gestión de las propiedades de la máxima rentabilidad.

• Calificación crediticia: Porque la mayor parte de propiedad que se compra con dinero prestado, asegúrese de que el REIT tiene una excelente calificación crediticia, por lo que puede pedir prestado dinero a tasas de interés competitivas.

• Duración de la concesión: Pregunte acerca de la gestión de la duración media de arrendamiento de sus tenencias. Arrendamientos de un solo año dan los propietarios la posibilidad de aumentar los alquileres con regularidad, sino que también proporcionan los inquilinos con una salida fácil. Arrendamientos plurianuales bloqueo en inquilinos y proporcionan un flujo de ingresos predecible donde puede basar las expectativas de los pagos de dividendos estables.

• Los fondos provenientes de las operaciones: Quizás el factor más importante a considerar es los fondos de la REIT de las operaciones (FFO), que proporciona una indicación de la cantidad de dinero que el REIT tiene disponible para financiar el pago de dividendos.