La fusión de un acuerdo de compra con una escritura

El comprador y el vendedor de bienes raíces normalmente firman un acuerdo de compra, un contrato ejecutorio que obliga a las partes a comprar y vender las propiedades inmobiliarias en determinadas condiciones. Ellos pueden hacer varias promesas y representaciones en su acuerdo de compra.

El acuerdo de compra gobierna relación entre las partes hasta Para terminar, cuando el vendedor le da una escritura al comprador y el comprador da el dinero compra al vendedor. En ese momento, se dijo que el acuerdo de compra de fundirse con la escritura, aunque tal vez tendría más sentido decir que la escritura reemplaza el acuerdo de compra.

Mediante la entrega de una obra y el dinero de la compra, las partes indican que se han cumplido las condiciones del contrato de compra o que renuncian a la falla de cualquier condición que no se han cumplido. También indican que acepten el rendimiento de la otra parte de sus obligaciones en virtud del acuerdo de compra. Esa indicación es especialmente fuerte cuando la obra aborda el mismo tema que el acuerdo de compra.

Si cualquiera de las partes siente que una condición no se ha cumplido o que la otra parte ha violado un pacto en el contrato de compraventa, se debe exigir el rendimiento antes de cerrar, renunciar a la objeción, o expresamente estar de acuerdo con la otra parte para seguir adelante con el cierre y resolver la objeción después del cierre.

La doctrina de fusión tiene algunas excepciones. Incluso después del cierre, un partido puede hacer cumplir los términos del acuerdo de compra en las siguientes situaciones:

• Expresar la intención de sobrevivir de cierre: Las partes pueden hacer cumplir un término del contrato de compraventa si las partes indicaron claramente su intención de que el término sería exigible después de cerrar, como por una cláusula que dice que el término en particular sobreviviría cierre.

• Promete ser realizada después de cierre: Las partes pueden hacer cumplir las promesas de compra-acuerdo que se pretenden llevar a cabo después del cierre. Un ejemplo sencillo es una promesa en el contrato de compraventa que dice el vendedor hará ciertas reparaciones en la casa dentro de un cierto período de tiempo después del cierre. Las partes, obviamente, tendrían la intención de que la promesa de llevar a cabo y exigibles después del cierre.

• Disposiciones colaterales: El título transferencias escritura y posesión para el concesionario y pueden merecer ese título. La escritura no suele incluir cualquier otro tipo de promesas. Así que si el acuerdo de compra incluye promesas que no están relacionados con la transferencia del dominio y la posesión, y si la escritura no dice nada acerca de esas promesas, no hay razón para pensar que la escritura estaba destinado a ocupar el lugar de las disposiciones de la compra acuerdo.

• Fraude: Un partido puede demandar a otro por fraude después de cerrar, a pesar de la doctrina fusión. Por ejemplo, si el acuerdo de compra representa que el sistema de calefacción funcionaba y el vendedor le mintió al decirle al comprador que hace poco que tenía el sistema de calefacción inspeccionado y funcionó bien, el comprador podría demandar al vendedor por fraude, incluso después del cierre.

• Error mutuo: Existe un error común cuando ambas partes comparten una creencia errónea y su acuerdo por escrito por lo tanto, no refleja su acuerdo real. Por ejemplo, un error de redacción en la descripción legal de la escritura de la propiedad transmitida puede ser un error mutuo y una parte puede tener la escritura reformó después de cerrar para reflejar acuerdo actual de las partes.