Cómo calcular el prorrateo para el examen de licencia de bienes raíces

Inmobiliaria escritores examen Licencia esperan a conocer los conceptos básicos de prorrateo de matemáticas. Prorrateo es la asignación o divisoria de determinadas partidas de dinero en el cierre. Un abogado, un vendedor de bienes raíces o un corredor hace los cálculos de prorrateo en la clausura. La clave para recordar acerca de prorrateos es que la persona que lo usa tiene que pagar por ello. He aquí un ejemplo que ilustra el punto de prorrateo.

El vendedor ha pagado impuestos de $ 3.000 para todo el año por delante el 1 de enero y vende su propiedad y cierra título en junio 1. ¿Quién debe a quién?

El vendedor paga los impuestos del año completo, pero usa la propiedad única de los cinco meses (enero a mayo). Lee el problema cuidadosamente. El comprador tiene que pagar al vendedor por los impuestos ya pagados para los meses que el vendedor no será el propietario de la propiedad durante el año. El resto es sólo la matemática de dividir que pagó y quién paga.

$ 3.000 # 247-12 meses = $ 250 por mes

$ 250 por mes x 5 meses (el tiempo que el vendedor era dueño de la propiedad) = $ 1,250

Este es el monto de los impuestos que el vendedor utiliza desde enero hasta mayo.

$ 250 por mes x 7 meses (el tiempo del nuevo comprador de la casa) = $ 1,750

Este es el monto de los impuestos que el comprador utiliza, porque él compró la casa el 1 de junio.

Debido a que este vendedor ya había pagado los impuestos para todo el año, el comprador debe el vendedor $ 1750 para los impuestos que el comprador está utilizando, pero no paga. En la terminología de prorrateo, el comprador recibe una tarjeta de débito y el vendedor consigue un crédito.

Aquí hay otro problema que tiene el comprador pagar en atrasos (o después de los hechos).

Un comprador paga $ 2.400 en impuestos atrasados ​​para todo el año el 31 de diciembre Compró la casa en septiembre 1. ¿Quién debe a quién?

$ 2.400 # 247-12 meses = $ 200 por mes

$ 200 por mes x 8 meses (el tiempo que el vendedor era dueño de la casa) = $ 1,600

El vendedor utiliza $ 1.600 de los impuestos pagados. Ahora para determinar la cantidad que el vendedor no utilizó:

$ 200 por mes x 4 meses (el tiempo que el comprador era dueño de la propiedad) = $ 800

Debido a que el comprador pagó el total de $ 2.400 para el año anterior, en el que era propietario de la casa por sólo cuatro meses, el vendedor le debe el comprador $ 1.600. El comprador recibe un crédito y el vendedor consigue un débito.

Al salir al mundo real, averiguar lo que la práctica local es para dividir el año para los prorrateos. Algunas de las áreas y los abogados utilizan el día exacto, más que el mes. Así que en los ejemplos anteriores, se divide por 365 días para obtener la cantidad de impuestos pagados por día.

Algunas personas usan el cálculo anual de 12 meses y luego se dividen por el número exacto de días en un mes, cuando las fechas de cierre se produce mediados de mes. En el examen, los escritores de ensayo suelen especificar " días reales " si quieren a calcular esa manera.

Si no se especifica el período de tiempo o si está dado otras instrucciones en un examen, es necesario utilizar el tercer método, que consiste en dividir el costo anual o de pago a 12 y el número mensual de 30, a menos que su curso de bienes raíces o libro de texto especifica que uno de los otros métodos es el único método utilizado en su estado.

El otro elemento de estado específico que puede afectar el prorrateo es dueño de la propiedad en el día del cierre. A menos que su estado dice lo contrario, se supone que el comprador es dueño de la casa en la fecha de cierre. Aquí hay un problema con una fecha de cierre a mediados de mes para ilustrar el método de 12 meses / 30 días.

Un propietario vende una casa, se cierra el 17 de mayo, pero pagó impuestos de $ 3.600 de un año completo por adelantado en enero 1. ¿Cuál es la distribución proporcional de los impuestos?

$ 3.600 # 247-12 meses = $ 300 por mes

$ 300 # 247-30 días = $ 10 por día

El vendedor / propietario era dueño de la casa durante cuatro meses completos (enero a abril) y 16 días en mayo. (Recuerde que el comprador se considera dueño de la casa en el día de cierre.)

4 meses x $ 300 por mes = $ 1,200

16 días x $ 10 por día = $ 160

$ 1200 + $ 160 = $ 1,360 impuestos utilizados por el vendedor

$ 3.600 (impuestos totales para el año pagados por el vendedor) - $ 1.360 (impuestos utilizados por el vendedor) = $ 2.240 (impuestos utilizados por el comprador)

El comprador debe el vendedor $ 2.240. El comprador recibe un débito de $ 2.240, y el vendedor recibe un crédito de $ 2,240.