Cómo calcular la depreciación para el examen de licencia de bienes raíces

El examen de licencia de bienes raíces tendrá preguntas que le piden que calcular la depreciación. Depreciación

es la pérdida de valor a cualquier estructura debido a una variedad de factores, tales como el desgaste, la edad, y la mala ubicación.

El termino depreciación acumulada significa la amortización total de un edificio por todas las causas. También debe tener en cuenta que la depreciación acumulada no es el tipo de depreciación que se refiere a los contadores cuando se deprecian un edificio o una pieza de equipo a efectos fiscales.

Exámenes de licencias generalmente piden dos tipos de preguntas acerca de la depreciación: Una pregunta que pide la definición de un tipo particular de depreciación y una pregunta que le da un elemento de la depreciación y preguntar qué tipo de depreciación que el tema representa. En ocasiones, puede obtener una pregunta que le pide que calcula la depreciación utilizando una técnica muy simple conocido como el método de línea recta.

Deterioro físico (curables e incurables)

Deterioro físico es el desgaste normal que experimenta un edificio a medida que envejece y que depende de la calidad original de la construcción y el nivel de mantenimiento continuo. Las dos categorías de deterioro, curables e incurables, tienen más que ver con la economía que la posibilidad física real de corregir algo:

• Deterioro Curable: Se refiere a una forma de deterioro que es económicamente factible para reparar. En otras palabras, el aumento en el valor excede el costo de la reparación. La pintura es un buen ejemplo de algo que por lo general agrega más valor de lo que cuesta.

• Deterioro Incurable: Si el costo de la reparación de un elemento supera el valor que agrega a la estructura, el elemento se considera incurable, incluso si se puede arreglar. Por lo general, estas formas de deterioro son elementos físicos asociados con la estructura de un edificio - reparaciones de cimentación significativas probablemente serían clasificados como incurable. Son incurable porque no se beneficiaría económicamente mediante la fijación de ellos

Obsolescencia funcional

Diseño anticuado en estructuras mayores o diseño inaceptable en estructuras nuevas generalmente apunta a un tipo de depreciación conocido como obsolescencia funcional. También él se separa en categorías curables e incurables relativos a la viabilidad económica.

Una casa antigua que tiene cuatro dormitorios, pero un solo cuarto de baño situado junto a la cocina sufre de obsolescencia funcional. Este ejemplo muestra incurable porque el costo de la construcción de una nueva baño probablemente supera cualquier aumento en el valor de la casa que puede generar.

Una casa nueva construida con sólo dos dormitorios y una habitación para una oficina en casa sufriría de obsolescencia funcional curable. La mayoría de la gente quiere, al menos, tres dormitorios. Adición de un armario para el espacio de oficina en casa y convertirla en un dormitorio sería relativamente fácil. Así que el valor de la casa aumenta en una cantidad superior a lo que gastó para construir el armario.

Obsolescencia externa

Obsolescencia externa es una forma de depreciación causada por factores externos a la propia tierra. Siempre es incurable porque la tierra no se puede mover. Esta forma de depreciación puede ser causada por las características económicas o físicas, normalmente llamada de localización,. Una estación de servicio adyacente a una casa de una sola familia es una fuente de obsolescencia externa. Inusualmente malas condiciones del mercado también pueden considerarse obsolescencia externa.

El método de línea recta para calcular la depreciación

El método de línea recta para calcular la depreciación es una de las pocas preguntas de matemáticas es posible que se le preguntó sobre el enfoque de costo.

los método de línea recta para la estimación de la depreciación presume que una estructura se deteriora a la misma velocidad cada año. Este método, que también se llama la método de vida era económica, implica una estimación de lo que se llama la vida económica total de un edificio y su edad efectiva. Estas cifras son estimaciones un tanto subjetivas que los tasadores hacen cuando se utiliza el método de línea recta.

A los efectos del examen, recuerde las definiciones y cómo hacer los cálculos. los la vida económica de un edificio refleja el número de años que contribuye al valor de la tierra. los edad efectiva es una estimación de la edad del edificio parece ser, dado el desgaste por el uso, mantenimiento y actualizaciones.

El cálculo supone que un edificio se deteriora a un ritmo igual durante su vida económica, por lo tanto, si usted estima la vida económica de un edificio de 50 años, en un año que se deteriora 2 por ciento de su valor total. En efecto, se utiliza hasta el 2 por ciento de su vida económico total. La fracción 1/50 también es 2 por ciento.

Así que el edificio se deprecia a una tasa del 2 por ciento por año a causa de deterioro físico. Sólo en caso de que te echen una pregunta con una vida económica totalmente diferente, digamos 40 años, el cálculo sería 1/40. Si divide 1 por 40 se obtiene un 2,5 por ciento. Cualquiera que sea la vida económico total, si se divide el número uno por la vida económico total, se obtiene el porcentaje anual.

El siguiente paso es donde la edad efectiva entra. Diga la edad efectiva de un edificio es de diez años. Si la vida económica del edificio es de 50 años y desde el cálculo anterior sabes que se deprecia en un 2 por ciento por año, lo único que hacer es multiplicar la edad efectiva por el porcentaje anual de depreciación para obtener la depreciación total.

En el ejemplo:

10 años edad efectiva x 2 por ciento por año de depreciación = depreciación del 20 por ciento total de

La pieza final de la fórmula se multiplica el porcentaje total de la depreciación por el costo de reproducción o reemplazo. Para continuar con el ejemplo, supongamos que su costo de reproducción fue de $ 100.000. La fórmula sigue como:

$ 100.000 costo de reproducción x 20 por ciento (0.20) = $ 20,000 depreciación total

$ 100.000 costo de reproducción - $ 20,000 de depreciación = $ 80.000 depreció costo de las mejoras

Para la prueba, tiene que ser capaz de hacer todos estos cálculos cuando se les da los datos adecuados.