¿Cómo se distribuyen las ganancias de una venta de ejecución hipotecaria

En una venta de ejecución hipotecaria, la propiedad hipotecada se vende al mejor postor en una subasta pública. Si la propiedad es ejecutada en una acción judicial, un sheriff u otro funcionario público pueden conducir la venta- si está en ejecución hipotecaria en una acción no judicial, el fiduciario lleva a cabo la venta. Las leyes estatales especifican cuándo y dónde tales ventas pueden mantenerse, pero la ubicación es a menudo el palacio de justicia.

El dinero pagado por el mejor postor se distribuye de la siguiente manera:

1. Los costos de la venta y la deuda contraída con el acreedor hipotecario acción ejecutiva se pagan primero.

   Único interés del acreedor hipotecario en la propiedad debe ser reembolsado en su totalidad, sin embargo, por lo que si todo el dinero que sobra, el acreedor hipotecario no llega a mantenerlo.

2. El excedente se distribuye a los propietarios de los intereses subalternos en orden de prioridad (que generalmente es el orden en que se crearon los intereses).

   La venta extingue intereses menores en la propiedad, por lo que estos partidos tienen una demanda contra las ganancias para compensarles por su pérdida.

3. El deudor hipotecario se queda con todo el dinero que queda después de pagar los intereses subalternos.

Imagina que después de hipotecar sus bienes, el deudor hipotecario vende una servidumbre a un vecino y luego dio una segunda hipoteca para garantizar un préstamo con garantía hipotecaria. Si el primer acreedor hipotecario ejecuta la hipoteca, el producto de la venta de ejecución hipotecaria se utilizó por primera vez para pagar los costos de venta y para pagar la deuda pendiente de pago de la hipoteca ejecutada.

Si el dinero sigue siendo, el titular de la servidumbre recibe el valor de mercado de su servidumbre perdido. Cualquier excedente restante se aplica al préstamo con garantía hipotecaria. Y si ese préstamo está totalmente pagada y el dinero sigue siendo de la venta de ejecución hipotecaria, el deudor hipotecario mantiene el resto.

El deudor hipotecario puede quejarse de que el mejor postor en la venta de ejecución hipotecaria oferta una cantidad injustamente bajos. En general, sin embargo, una oferta baja ganadora invalida una venta sólo si es claramente insuficiente, algo así como el 20 por ciento del valor de mercado de la propiedad o menos.

Pero si el procedimiento de ejecución eran irregulares de alguna manera que causó una oferta baja, un tribunal puede anular la venta a pesar de que la oferta era un mayor porcentaje del valor de mercado de la propiedad. Los tribunales han invalidado las ventas por razones como las siguientes:

• El acreedor hipotecario excluir no proporcionó avisos correctos como lo requiere la ley.

• El mejor postor coludido con otros licitantes potenciales para reducir el monto de la oferta, como por ejemplo al aceptar compartir beneficios o pagarles el dinero no hacer una oferta.

• El acreedor hipotecario excluir tergiversó la condición de la propiedad o título o suprimida otra manera de hacer una oferta por otros.

• El acreedor hipotecario excluir vendió varias parcelas hipotecados en combinaciones o en un orden que no era la más beneficiosa para el deudor hipotecario.

• La fiesta de la realización de la venta fue el mejor postor.

Cualquier interés que son de alto nivel para las hipotecas embargadas - intereses que se crearon antes en el tiempo - no se ven afectados por la venta de ejecución hipotecaria. Esos intereses permanecen simplemente unidos a la propiedad ahora propiedad de el mejor postor en la venta de ejecución hipotecaria. Debido a que los propietarios de los intereses superiores no se ven afectados por la venta de ejecución hipotecaria, no tienen ningún derecho a los fondos de la venta.

El acreedor hipotecario excluir puede y suele hacer una oferta en la venta de ejecución hipotecaria. Si el acreedor hipotecario excluir es el mejor postor, que, esencialmente, paga en sí hasta el monto de su deuda mediante la cancelación de la deuda en la medida de su oferta. El acreedor hipotecario excluir solamente tiene que venir con dinero en efectivo si manda más que el monto de su deuda.