Estatutos anti-deficiencia protegen deudor hipotecario

El derecho de propiedad se declara que un deudor hipotecario moroso puede sufrir graves consecuencias. Si ella no puede pagar su deuda, que va a perder la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria. La oferta ganadora será casi con toda seguridad no sea tanto como la propiedad valdría la pena si se venden normalmente.

No sólo eso, pero si la oferta ganadora es inferior a la deuda pendiente de pago, el deudor hipotecario de incumplimiento podrá aún ser objeto de una demanda para recuperar el resto de la deuda pendiente.

Los Estados tienen un interés en la protección de los prestatarios de tales consecuencias. No sólo los estados quieren evitar pérdidas injustas a una persona que ha pagado una cantidad sustancial de dinero para comprar una propiedad y luego es incapaz de completar la compra, pero afirma también quieren evitar las consecuencias económicas y las cargas públicas que puedan resultar de las ejecuciones hipotecarias.

Por ello, muchos estados han adoptado diversas leyes destinadas a proteger a los deudores hipotecarios. Las siguientes secciones le pista en tres protecciones legales comunes:

• Estatutos anti-deficiencia

• Estatutos de una sola acción

• Los derechos legales de la redención

La venta de la propiedad en una subasta al mejor postor tiene la intención de maximizar el valor pagado por la propiedad y por lo tanto reducir la deuda del deudor hipotecario tanto como sea posible. A menudo, sin embargo, el acreedor hipotecario es el único postor en la venta.

No sólo puede el acreedor hipotecario oferta menor que la propiedad es en realidad vale la pena, pero el acreedor hipotecario puede pujar incluso menos que el importe de la deuda pendiente, con la intención de tratar de cobrar el resto de la deuda pendiente de otras maneras.

Fomentar ofertas más altas y evitar la injusticia al deudor hipotecario, los estados han adoptado varios tipos de estatutos que limitan los juicios de deficiencia. Algunas leyes prohíben los juicios de deficiencia por completo en ciertas situaciones, como las siguientes:

• Si un vendedor financia la compra ella misma, teniendo una hipoteca de su comprador, el vendedor no puede demandar por una deficiencia después de una ejecución hipotecaria.

• Si el deudor hipotecario reside en la propiedad, el acreedor hipotecario no puede tener una deficiencia de la sentencia después de vender la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria.

• Si el acreedor hipotecario vende la propiedad por una ejecución hipotecaria no judicial, el acreedor hipotecario no puede obtener un juicio por deficiencia. Así que si el acreedor hipotecario piensa la propiedad puede vender por menos de la deuda y quiere tener una deficiencia de la sentencia, en su lugar debe ejecutar la hipoteca judicial.

Otros estatutos no prohíben juicios de deficiencia, pero sí limitar la cantidad. Una versión común permite que el prestamista para recuperar una deficiencia de la sentencia en la medida en que la deuda no pagada excede el valor justo de mercado de la propiedad hipotecada en el momento de la venta de ejecución hipotecaria.

Así que si la propiedad en realidad no vale lo suficiente para garantizar la deuda sin pagar, la ley permite que una deficiencia de la diferencia. Pero si la propiedad vale lo suficiente para pagar la deuda, el prestamista no puede hacer una oferta inferior a la deuda y el valor justo de mercado de la propiedad, obtener la propiedad para revender, y demandar al deudor hipotecario de una deficiencia, consiguiendo así más valor que la deuda impaga.

La misma limitación se aplica si un júnior compras de acreedores hipotecarios en la venta de ejecución hipotecaria. Un acreedor hipotecario junior que es el mejor postor en la venta de ejecución hipotecaria tiene la misma tentación y la oportunidad de hacer una oferta baja para obtener la propiedad por menos de lo que vale y aún así obtener una sentencia para el resto de la deuda contra el deudor hipotecario. Así que la misma limitación se aplica.

Otra versión de la legislación valor razonable requiere un tribunal para certificar que la oferta ganadora en la venta de ejecución hipotecaria es igual al valor justo de mercado de la propiedad para que el acreedor hipotecario para obtener un juicio por deficiencia.

Así que si la oferta ganadora fue menor que el valor justo de mercado, el acreedor hipotecario no puede recuperar cualquier deficiencia de la sentencia. Algunos estados también tienen leyes que limitan el período de tiempo dentro del cual un acreedor hipotecario puede interponer un recurso de un juicio por deficiencia.

Un acreedor podría tratar de evitar las limitaciones de una ley anti-deficiencia por demandar al deudor hipotecario de los daños producidos a partir de residuos en lugar de demandar por incumplimiento de contrato para pagar la deuda. Los tribunales han sostenido que una ley anti-deficiencia todavía se aplica a dicha acción si el residuo es el resultado de la década de deudor hipotecario no tener el dinero para mantener la propiedad o hacer pagos requeridos.

Incluso si el acreedor hipotecario, de otro modo, tienen una acción para los residuos, si el acreedor hipotecario es el mejor postor en la venta y ordena el importe total de la deuda, el acreedor hipotecario no ha sufrido una pérdida de los residuos y no puede recuperar nada de residuos .

Un acreedor también podría tratar de evitar una ley anti-deficiencia, al exigir al deudor hipotecario de renunciar a la protección de la ley en el contrato de hipoteca original. En general, los tribunales mantienen tales exenciones nula.