Cómo estimar los flujos netos de efectivo

El proceso de estimación de los flujos netos de efectivo de la inversión requiere un poco más de trabajo que la estimación de la cantidad que usted necesita para invertir. Aunque usted está trabajando con QuickBooks 2012, necesitará la ayuda de Excel u otra hoja de cálculo financiero.

Sentarse y pensar cuidadosamente acerca de los ingresos adicionales y los costos adicionales que la inversión produce. Obviamente, usted espera que el efecto neto de la inversión que le ahorrará dinero en efectivo. Sin embargo, ciertas cantidades de la inversión le costará. Por otro lado, también recibirá los ahorros que los rendimientos de las inversiones.

Usted quiere construir un poco de programación - esto se puede escribir en el reverso de una servilleta de papel o escribe en una hoja de cálculo como Excel - y lo utilizan para estimar cuidadosamente y calcular los flujos de caja.

Supongamos que, en el caso del edificio de oficinas, que los siguientes dos elementos determinan los flujos netos de efectivo.

• La nueva hipoteca requiere un pago de interés anual $ 21.000. Para simplificar las cosas (no te preocupes por la amortización del principal por el momento), supongamos que se trata de una hipoteca de interés solamente. Además supongamos que usted tiene que pagar todo el saldo de la hipoteca en 20 años como parte de un pago global. Mientras tanto, sin embargo, tendrá que pagar $ 21,000 al final de cada año.

• Debido a que usted es dueño de su propio edificio, se ahorra $ 20.000 en alquiler el primer año. Esta cantidad, sin embargo, aumenta cada año. Si el alquiler que usted ha estado prestando ha aumentado cada año en un 3 por ciento debido a la inflación, es posible que desee asumir que su renta del ahorro, con el fin de ser pronosticado con precisión, debe ser inflado por 3 por ciento cada año también.

  Por ejemplo, es posible que desee asumir que en el segundo año, su renta ahorros equivalen a 103 por ciento de los $ 20.000. En el tercer año, su renta ahorros equivalen a 103 por ciento de los $ 20.600 (que es renta ahorros del segundo año).

¿Esta empresa de alquiler de ahorros tiene sentido? Con la inversión de gastos de capital, la inversión de capital a menudo ahorra dinero de alguna manera. Por lo tanto, es necesario estimar los ahorros en los últimos años que utilizará la inversión de capital.

En este caso, el ahorro de alquiler deben ser iguales a los ahorros alquiler actuales, además de la inflación para cada año. Otra forma de mirar la cantidad renta ahorro equivale a decir que el ahorro de alquiler es igual a la renta que usted no tendrá que pagar si es el propietario del edificio.

La siguiente tabla resume los flujos de efectivo que le gustan al invertir en este edificio. La tabla tiene una columna para cada número de años (el programa muestra 20 años de alquiler de ahorros y pagos de la hipoteca).

El calendario también incluye tres columnas, que informan sobre el ahorro de alquiler, el pago anual de intereses hipotecarios, y la cantidad de flujo de efectivo neto. La cantidad de flujo de efectivo neto es igual a los ahorros alquiler menos el pago de intereses de la hipoteca.

Observe que en los dos primeros años, el pago de intereses de la hipoteca supera los ahorros alquiler. Sin embargo, en el año 3 y más allá, los ahorros en renta excede el pago de la hipoteca.

Cuando nos fijamos en los flujos de efectivo que se derivan de una inversión de capital, es necesario hacer algún supuesto sobre lo que ocurre al final de la vida de la inversión. En el caso de la inversión de construcción, por ejemplo, es probable que tenga que demostrar que la hipoteca se paga. También puede mostrar la venta del edificio en algún momento.

Para mostrar cómo funciona esto, supongamos que al final del año 20, se paga la hipoteca (que todavía será $ 300.000, ya que sólo ha estado pagando intereses) y supongamos que usted vende el edificio por $ 630,000 - esta cantidad es una estimación .

Para llegar a esta estimación, tome el precio original de compra de $ 350.000 y luego anualmente inflar esa cantidad por un 3 por ciento en 20 años. Si lo hace, produce un precio de venta estimado en el año 20 de $ 630.000. Usted también paga los gastos de venta que suman $ 30.000.

La siguiente tabla muestra cómo estos números producen un flujo de efectivo de liquidación final. El precio de venta bruto es igual a $ 630.000. Entonces usted tiene que pagar la hipoteca $ 300.000. Entonces usted también tiene $ 30,000 de costos de venta.

Si se resta la hipoteca y los gastos de venta del precio de venta bruto, el flujo de caja final, entonces, es igual a $ 300.000. Esto tiene sentido, ¿verdad? El precio de venta bruto de $ 630,000 menos $ 300,000 para el pago de hipoteca menos $ 30,000 por costos de venta es igual a $ 300.000.

El paso final es la combinación de la información mostrada. Los flujos de efectivo neto columna resume los flujos netos de efectivo. La columna de flujo de efectivo de liquidación muestra 0 durante los primeros 19 años. Luego, en el año 20, sin embargo, el flujo de efectivo de liquidación muestra como $ 300.000. El verdadero negocio combina los flujos netos de efectivo y el flujo de efectivo de liquidación.