Consideraciones de aceptación de hipoteca en el examen de licencia de bienes raíces

El examen de licencia de bienes raíces tendrá preguntas relacionadas con hipotecas y prestamistas. Un prestamista principal tiene dos consideraciones cuando se está haciendo un préstamo para la compra o refinanciación de los bienes raíces: el valor de la propiedad y la capacidad del prestatario para pagar la deuda.

En el registro de salida el valor de la propiedad, los prestamistas quieren estar seguros de que si sus prestatarios no pueden pagar sus hipotecas, pueden vender las propiedades y recuperar su dinero. Suponiendo que el valor de la propiedad es suficiente para garantizar el préstamo, un prestamista quiere asegurarse de que el prestatario puede hacer el pago mensual, incluyendo impuestos y seguro, para la vida del préstamo.

El valor de la propiedad

El valor de la propiedad tiene un efecto directo sobre la cantidad de dinero que el prestamista le prestará, y hay que estar preparado para hacer un problema de matemáticas acerca de este tema en el examen estatal. El porcentaje del valor de la propiedad que puede ser prestado se llama préstamo a valor (LTV), una cantidad que se establece por el banco y el mercado secundario de hipotecas.

El valor de la propiedad se basa en una evaluación. En el caso de que un valor de tasación y el precio de venta son diferentes, la cantidad de dinero que puede ser prestado se basa en el menor de los dos números. Y sí, eso significa que si usted está pagando más que el valor de tasación de la casa, su pago inicial será mayor de lo esperado. Aquí hay algunos ejemplos.

Una propiedad se vende por $ 200.000. Su valor de tasación es de $ 200.000. El ratio LTV para la hipoteca es de 80 por ciento. ¿Cuánto dinero le prestará el banco? Lo que el pago se requiere?

$ 200.000 (valor de tasación) x 0,80 (80 por ciento) = $ 160.000 monto de la hipoteca

$ 200,000 - 160,000 = $ 40,000 pago

El precio de venta de la casa es $ 315.000. El valor de tasación es de $ 300.000. Si el banco ofrece un LTV del 80 por ciento, lo que el pago se necesitará?

$ 300.000 (valor de tasación) x 0.80 = $ 240.000 monto de la hipoteca

$ 315,000 - $ 240,000 = $ 75,000

Un último problema se muestra cómo calcular el LTV, si usted está de valor y la información del préstamo dado. Digamos que el banco le prestará $ 240.000 en una propiedad valorada en $ 300.000. ¿Cuál es la relación LTV?

$ 240.000 # 247- $ 300.000 = 0,80, o 80 por ciento

Tenga en cuenta que en estos problemas se utilizó el valor de tasación para calcular el importe de la hipoteca, y luego el importe de la hipoteca se sustrajo del precio de venta para averiguar el pago inicial que se necesita. Al hacer un problema como este, simplemente tomar los números por lo que son.

La capacidad del prestatario para pagar

El segundo tipo de cálculo consiste en determinar la cantidad de un comprador puede permitirse el lujo de pagar por un préstamo hipotecario. Es necesario comprender algunos de los términos y cómo funciona.

El prestamista utiliza una relación de clasificación para determinar que un prestatario puede permitirse el lujo de pagar por un préstamo hipotecario. Cuando se utiliza un relación de la calificación, se trabaja hacia atrás de los ingresos brutos del comprador, por lo general el uso de números mensuales de principal, intereses, impuestos y gastos de seguro para llegar a lo que el comprador puede permitirse el lujo de gastar en vivienda cada mes.

Es necesario tener en cuenta que el acrónimo utilizado para el pago de principal, intereses, impuestos y seguro es PITI. Cuando los prestamistas hacen cálculos de asequibilidad, utilizan PITI como el gasto mensual total para los cálculos de pago de préstamos hipotecarios.

Por ejemplo, un prestamista puede decir que un comprador puede pagar el 28 por ciento del total de ingresos brutos en pagos mensuales (capital, intereses, impuestos y gastos de seguro). Este porcentaje se denomina relación de front-end. El prestamista también establece que el total de los pagos mensuales de la deuda del prestatario, incluyendo PITI, no puede ser superior a 36 por ciento del ingreso bruto total del prestatario. Este porcentaje se denomina relación de back-end.

Usted puede o no puede encontrar un cálculo pregunta relación de calificación en el examen, pero el cálculo de ellos es un servicio que los agentes inmobiliarios ofrecen rutinariamente por sus clientes y clientes. Y en caso de que le gustaría hacer sus propios cálculos, esto es un ejemplo.

Digamos que usted hace $ 96.000 al año. Utilizando los coeficientes de calificación bastante estándar de 28 por ciento de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI) y el 36 por ciento de la deuda total, ¿cuánto puede permitirse el lujo de pagar por PITI por mes?

$ 96,000 x 0.28 = $ 26,880

$ 26.880 # 247-12 (meses) = $ 2.240 máximo PITI mensual

Alternativamente, usted puede hacer el cálculo de esta manera:

$ 96.000 # 247-12 (meses) = $ 8,000

$ 8.000 x 0,28 = $ 2,240

Ahora, ¿dónde, usted pregunta, ¿la relación de servicios de fondo 36 por ciento presenta?

$ 96,000 x 0.36 = $ 34,560

$ 34.560 # 247-12 (meses) = $ 2.880 máximo los pagos mensuales de la deuda totales incluyendo PITI

Juntos, el front-end y back-end de relaciones de trabajo de tal manera que PITI y el total de las deudas de los prestatarios tienen que caer por debajo de los dos criterios. Así que si en el ejemplo el total de pagos de la deuda del prestatario mensuales a largo plazo sin PITI fueron de $ 2,000 al mes, el prestamista permite al prestatario a gastar $ 880 o menos en PITI.

Por otro lado, si el prestatario no tiene otra deuda, el prestamista no permitiría que el prestatario para gastar más de $ 2,240 en PITI. Cualquier cantidad de dinero está disponible para PITI, el prestamista utiliza esa cantidad para calcular cuánto de una hipoteca el prestatario puede permitirse el lujo de pagar.