Cómo cumplir con vales (VHC) las normas y reglamentos de elección de vivienda de su propiedad de alquiler

Como propietario, usted debe asegurarse de que está en conformidad con las normas del VHC. El programa Housing Choice Voucher (HCV), un componente importante de lo que se conoce comúnmente como Sección 8

, es el programa del gobierno federal primaria para ayudar a familias de muy bajos ingresos, los ancianos y las personas con discapacidad en el alquiler de una vivienda digna, segura y sanitaria en el mercado privado.

VHC está disponible para residentes de bajos ingresos que califican y requiere cada residente a pagar un porcentaje de sus ingresos mensuales para el alquiler, con el saldo pagado por la PHA local. Usted puede encontrar los detalles completos del programa en el VHC Guía.

La comprensión de cómo funciona el VHC

El programa HCV tiene dos objetivos:

• Para permitir que los hogares de bajos ingresos más posibilidades de elección en materia de vivienda

• Para reducir la concentración de hogares de bajos ingresos en los edificios y barrios particulares

Hay varios tipos de vivienda de alquiler califican para la certificación del VHC, incluyendo viviendas unifamiliares, condominios, dúplex, apartamentos y casas móviles. La unidad de alquiler debe cumplir con los lineamientos de estándares de ocupación de HUD, que en general permiten dos ocupantes por dormitorio.

HUD le permite establecer sus propias normas de ocupación de su propiedad, que puede ser mayor o menor que las normas federales. Pero ten cuidado con el establecimiento de normas que son más restrictivas, ya que deben estar basadas en razones comerciales legítimas o ser obligados a proteger la salud y seguridad de sus residentes.

El programa HCV ofrece pagos de Asistencia de Vivienda basada residentes (HAP), que son subsidios de alquiler o vales que los residentes pueden utilizar para alquilar viviendas de alquiler de propiedad privada. Los residentes con ingresos familiares que son menos que la PHA publicada el ingreso anual máximo de tamaño de la familia de un área local son elegibles para asistencia VHC. Las tapas de ingresos para las familias se encuentran por lo general entre 50 y 80 por ciento del ingreso medio local.

Después de la calificación, los residentes recibirán vales VHC o certificados y tienen hasta 60 días para localizar las unidades de alquiler. En ciertos mercados de arrendamiento apretados, los residentes tienen hasta 120 días para encontrar las unidades de alquiler adecuadas. La PHA local hace inspecciones para asegurarse de que la unidad de alquiler cumple con los estándares mínimos de HUD Viviendas de Calidad (HQS) al inicio del arrendamiento, previa renovación anual, y previa solicitud.

La PHA paga el subsidio de alquiler directamente a la propiedad de alquiler en nombre de la participante del programa. Bajo este programa, el residente debe pagar la cantidad que sea mayor - la renta mínima de PHA (normalmente $ 25 a $ 50) o el inquilino total de Pago (TTP), que se basa en cualquiera de 30 por ciento del ingreso mensual ajustado de una familia residente o 10 por ciento de ingresos brutos mensuales de una familia residente.

Otra posibilidad es si la familia recibe pagos de asistencia social de una agencia pública y la parte de los pagos son designados específicamente para cubrir los gastos de vivienda.

Si el residente selecciona una unidad con renta superior a los límites de PHA, el programa también prevé un límite máximo de carga de alquiler inicial por lo que la participación de los residentes de la renta no supere el 40 por ciento de su ingreso familiar mensual ajustado.

El subsidio de alquiler VHC se basa en el Mercado de Renta HUD Fair. Por lo menos anualmente, las encuestas PHA el mercado de la vivienda de alquiler de locales y determina las rentas medias y utilidad de asignación para cada tipo de unidad en función del número de dormitorios.

En algunas zonas del país, las rentas máximas permitidas son razonables. Sin embargo, en muchas áreas, las rentas máximas establecidas por la regla PHA local a cabo muchas de las unidades de alquiler locales porque son demasiado bajos.

Los PHAs se les ha permitido ajustar las rentas máximas VHC hasta 10 por ciento más que el Mercado de Alquiler HUD Feria para ser coherente con las rentas reales de la zona y permitir a los residentes más alternativas.

Las rentas máximas varían en función de si el propietario o los residentes pagan las utilidades. En general, es mejor tener los residentes pagan sus propias utilidades.

Saber qué hacer si usted alquila al VHC residentes

Si participa en el VHC, usted está obligado a entrar en un contrato de arrendamiento de un año con un residente participar utilizando un formulario de contrato aprobado por HUD estandarizada o una combinación de su contrato de arrendamiento con un addendum HUD. Estás encerrado en el contrato de arrendamiento de un año, excepto por falta de pago de la renta o de otra violación grave. También debe firmar un Pago de Asistencia de Vivienda (HAP) del arrendamiento se autoriza el pago del alquiler.

Utilice su propia aplicación estándar de alquiler, contrato de alquiler, y todas las demás formas y procedimientos. Conecte el arrendamiento PHA y contrato de HAP a sus documentos. Si el residente VHC no pagar su parte de la renta o si tiene otro problema, notifique inmediatamente a su persona de contacto en la PHA local. Aunque el PHA está limitado en lo que puede hacer, poder ser útil para resolver problemas.

El mayor beneficio para los propietarios de alquiler es que la PHA local paga la mayor parte de la renta mensual del residente como un reloj, y la parte del residente es lo suficientemente baja que por lo general no tiene ningún problema reunión esta obligación financiera.

Además, si el residente no paga su parte del alquiler, usted tiene el derecho de expulsar a ella y aplicar el depósito de garantía para cualquier alquiler sin pagar o daño unidad de alquiler. Algunas PHAs pueden tener requisitos formales o informales de contactar con ellos para resolver cualquier problema antes de iniciar una acción de desalojo.

Proceso de movimiento de salida de un residente de VHC como cualquier otro residente, pero asegúrese de notificar a la PHA local.

Para la mayoría de los propietarios, que participan en el programa del VHC es muy fácil. Póngase en contacto con el PHA en su ciudad o condado para obtener más información o para asegurarse de que sus tarifas de alquiler están dentro de sus directrices máximas. Si lo son, su PHA local se referirá solicitantes elegibles para usted y preparar los documentos necesarios si decide alquilar a un solicitante elegible.

No se puede cobrar un alquiler más alto para una unidad de alquiler VHC de lo que haría si estuviera alquilando la misma unidad a un residente privado, sin ayuda. La mayoría de los PHAs realizan auditorías periódicas, así que prepárate para proporcionar a su PHA local con la documentación.