El derecho de propiedad: evitar el estatuto de fraudes

El estatuto de fraudes se aplica a las servidumbres, porque son derechos reales sobre inmuebles. Al igual que con otros intereses de propiedad, la mayoría de las leyes estatales de fraudes no se aplican a los intereses a corto plazo que duran menos de un año.

De lo contrario, el estatuto de fraudes requiere prueba escrita de la creación de una servidumbre, firmado por el inquilino sirviente - aunque hoy en día una escritura firmada por el otorgante y la reserva de una servidumbre por sí mismo puede satisfacer la ley de fraudes. El estatuto de fraudes también requiere que la escritura a definir el predio sirviente o la ubicación de la servidumbre.

Si no hay tal escrito, el estatuto de fraudes hace un acuerdo de este tipo no ejecutable. Sin embargo, hay dos excepciones a esta regla general, cuando el acuerdo expreso de las partes creando una servidumbre se hace cumplir a pesar de la ausencia de la evidencia escrita requerida.

La aplicación de una servidumbre debido al impedimento legal

Si el inquilino sirviente se compromete a dar al inquilino dominante una servidumbre, pero su acuerdo no cumple con la ley de fraudes, el acuerdo crea una licencia. El estatuto de fraudes no permitirá que la servidumbre a hacer cumplir, pero el otorgante no obstante, estuvo de acuerdo en permitir que el concesionario de utilizar su tierra de alguna manera. Así que el concesionario tiene una licencia, que, por definición, el licenciante puede revocar en cualquier momento.

Sin embargo, el licenciante puede ser pueda ya de revocación de la licencia en determinadas circunstancias. Si el licenciante no puede revocar la licencia, la licencia es esencialmente una servidumbre. A veces los tribunales llaman a esto una servidumbre equitativa o, confusamente, un licencia irrevocable.

La preclusión permite al arrendatario dominante para imponer un acuerdo expreso servidumbre, a pesar de no cumplir con la ley de fraudes, cuando las siguientes cosas son ciertas:

• Las partes pretenden crear una servidumbre. Si las partes acordaron expresamente que la concesión era una licencia, revocable a voluntad, entonces la doctrina preclusión no puede transformar la licencia en una servidumbre.

• El inquilino dominante basó razonablemente sobre la concesión de una servidumbre en su perjuicio. En otras palabras, el inquilino dominante cambió de alguna manera su posición (mediante la inversión en la tierra o no) de una manera que él sufrirá pérdida, si el acuerdo de servidumbre no se cumple.

  Algunos tribunales dicen que la dependencia debe ser el gasto en la tierra sirviente que se requieren a fin de hacer uso de la servidumbre, como la mejora de un camino sobre la tierra sirviente. Otros tribunales dicen que cualquier dependencia sustancial puede respaldar una demanda de preclusión.

• El inquilino sirviente razonablemente debería haber previsto que el inquilino dominante se basaría como lo hizo. Incluso si las partes no expresamente dicen que la concesión era irrevocable, si el inquilino sirviente debería haber sabido que el inquilino dominante esperaba un interés irrevocables y se va a invertir en la confianza en que, una vez que el inquilino dominante no invertir, la arrendatario sirviente no tiene derecho a negar la existencia de la servidumbre.

Debido a que la servidumbre sea ejecutoria para evitar el daño resultante de la confianza del inquilino dominante, algunas autoridades dicen que la servidumbre por impedimento dura sólo hasta que el inquilino dominante obtiene suficiente valor de la servidumbre de justificar sus gastos. Después de que él tiene el mayor valor de la servidumbre como él decía en la propiedad de la dependencia, que ya no tiene una servidumbre exigible.

La aplicación de una servidumbre debido al rendimiento de la pieza

Rendimiento Parte permite la ejecución de un acuerdo no escrito sobre la teoría de que las partes han realizado su acuerdo basta con que un tribunal puede estar seguro de que realmente entraron en un acuerdo de servidumbre, a pesar de la ausencia de un escrito.

Los requisitos de rendimiento de la pieza esencialmente requieren pruebas alternativas que las partes estaban de acuerdo para crear una servidumbre. Aquí están las tres categorías de pruebas alternativas que puedan justificar la aplicación del acuerdo de servidumbre, a pesar de no cumplir con la ley de fraudes:

• Utilice de la servidumbre: Si el inquilino dominante ha sido de hecho el uso de la servidumbre de conformidad con el presunto acuerdo de servidumbre por algún tiempo sin objeciones por parte del inquilino sirviente, que tiende a probar que las partes realmente entraron en un acuerdo de servidumbre.

• Permanentes, mejoras sustanciales: Si el inquilino dominante hace mejoras a la tierra sirviente, eso es evidencia convincente de que las partes celebraron un acuerdo de servidumbre. Las personas normalmente no hacen mejoras a la tierra de otras personas, pero servidumbre titulares a menudo lo hacen con el fin de hacer un mejor uso de sus servidumbres.

• El pago de consideración: Si el inquilino paga dominante consideración al inquilino sirviente, que tiende a probar que las partes realmente tenía un acuerdo de servidumbre. Sin embargo, puede haber otras explicaciones para el pago aparente de consideración, por lo que algunos tribunales han dicho que el pago de la contraprestación por sí sola no es suficiente para justificar el incumplimiento de la ley de frauds- debe ser combinado con la evidencia de uso o mejoras.

El inquilino dominante no necesita probar estas tres cosas para establecer el rendimiento parte suficiente para justificar el incumplimiento de la ley de fraudes. Algunos tribunales han sugerido que el pago de una contraprestación por sí sola no puede ser el rendimiento parte suficiente para excusar el incumplimiento de la ley de fraudes.

Al evaluar las reclamaciones de rendimiento parte, considere si las pruebas en cada una de estas categorías persuasiva indica que las partes deben haber tenido un acuerdo de servidumbre o si la evidencia es consistente con una explicación alternativa ofrecida por el inquilino sirviente. Si las pruebas no son suficientemente convincentes, no debe aplicar la excepción rendimiento de la pieza.