Licencia de bienes raíces examen: lo que sucede antes del cierre

Para el examen de licencia de bienes raíces, usted necesita saber acerca de las cosas que suceden entre el momento de la firma del contrato de compraventa y el día de la titularidad de cierre cuando la transferencia de propiedad de los bienes se realice efectivamente. Actividades después de la firma del contrato, pero antes de cerrar por lo general tienen que ver con la satisfacción de los términos y condiciones del contrato y los términos y condiciones del prestamista puede establecidos.

Demostrar título comercializable

Un contrato de venta de bienes raíces típico requiere el vendedor para transmitir título negociable al comprador, lo que significa que el título debe estar libre de cualquier duda razonable en cuanto a quién es el dueño y libre de cualquier defecto. El objetivo de establecer un título comercializable es demostrar que no hay nubes están impidiendo título claro. LA nube es algo que pone en duda la propiedad del otorgante de la propiedad.

Claro título ha sido ampliado para significar problemas tales como las estructuras ilegales o mejoras sin permiso a la propiedad. Las diferentes formas en que el otorgante puede resultar título comercializable varían según el estado e incluso pueden variar según la zona dentro de un estado. En general, sin embargo, la prueba de buen título se puede lograr de varias maneras diferentes. Aquí están las descripciones de las cuatro formas más comunes:

• Resumen de la titularidad: Un abstracta del título es un informe de lo que se encontró en una búsqueda de título, que es una búsqueda de prácticamente todos los registros públicos relacionados con el título de la propiedad, tales como acciones y gravámenes anteriores. Estos registros se encuentran generalmente en los registros de la oficina o de la tierra la oficina del registrador del condado del condado en el que se encuentra la propiedad.

  Aunque cualquier persona puede buscar en los registros públicos, durante una búsqueda de título, un abstractor (alguien que busca a través de registros de título) o abogado investiga la cadena o la historia del título de un propietario a otro, en busca de lagunas en la propiedad u otros factores que parecen poner en duda la validez de la reivindicación del propietario actual de la propiedad.

  El resumen de título y luego se le da al abogado del comprador de examinar. Cuando el abogado del comprador está convencido de que el vendedor tiene título comercializable, y emite un la opinión del abogado de título, el cierre puede proceder.

• Certificado de título: Un certificado de título es similar a la opinión de la titularidad de un abogado, e incluso puede ser preparado por un abogado. También se puede preparar por una empresa o un título abstractor, la persona que en realidad prepara el resumen.

  El certificado de título es una opinión acerca de la validez del título, pero no es una garantía de título. En la expedición de un certificado de título, un abogado examina los registros públicos, pero no abstracta del título es preparado.

• El seguro de título: El seguro de título se pueden comprar por sí solo o como complemento de la opinión de un abogado de título o un certificado de título. El seguro de título ofrece protección para el comprador, la defensa del nuevo propietario en caso de cualquier reclamación futura se hace contra el título de propiedad.

  En muchos casos en los que un préstamo hipotecario está involucrado, el prestamista requiere una política título que cubre al menos parte de la entidad crediticia del precio de compra. El propietario lo desea, puede obtener una La política del propietario para cubrir su interés en la propiedad.

• Sistema Torrens: El sistema Torrens se basa en el registro apropiado del título. Un resumen de título y una demanda a título apacible, que es donde se puede acudir a los tribunales para que se declare lo que usted tiene título claro a la propiedad, se presentan ante la autoridad u oficina apropiada, como el secretario de la corte del condado.

  Si es aprobado, un certificado de título claro, llamado un certificado Torrens o certificado Torrens del título es expedido por el tribunal, que a diferencia de la opinión del abogado o un certificado de abstractor del título, es considerado como prueba de propiedad. El sistema Torrens gradualmente se está cayendo en desuso en los Estados Unidos, pero algunos estados o áreas dentro de estados todavía lo utilizan.

La eliminación de gravámenes

Como parte de una búsqueda de título, la compañía de título determina si la propiedad está sujeta a gravámenes. Liens son reclamaciones financieras contra la propiedad. El propietario / vendedor elimina habitualmente todos los gravámenes de la propiedad antes de la venta, pero en algunas circunstancias el comprador puede pagar el gravamen. Si un derecho de retención no se cumple antes de la fecha de cierre, gravámenes normalmente deben ser pagados en el cierre con el producto de la venta.

Examine gravámenes

Búsquedas título también hacen nota de cualquier otro gravamen sobre la propiedad. Gravámenes limitaciones en el uso del dueño de la propiedad. Incluyen gravámenes pero también puede ser una servidumbre o una restricción de la escritura. En general, el comprador acepta la titularidad de los bienes objeto de estos gravámenes. Ellos normalmente no presentan un problema con el título de la propiedad.

Conocé las condiciones del contrato de venta

Aunque la mayoría de las condiciones del contrato normalmente no afectan título, tenga en cuenta que antes del cierre, el comprador completa todas las condiciones que se han puesto en el contrato de venta. Así, si un contrato de venta ha sido firmado e indica que un préstamo hipotecario tiene que ser obtenido y una inspección de la casa por un inspector de viviendas u otro profesional debe ser completado, el comprador es responsable de completar estas actividades antes del cierre.

Inmediatamente antes del cierre - por lo general ese día o el día anterior - el comprador inspecciona personalmente la propiedad. El agente de venta de la propiedad o de la agente que trabaja con el comprador a menudo lleva a cabo este recorrido.