10 Leyes todos los propietarios necesitan saber

Docenas de leyes federales, estatales, y las leyes locales regulan la industria de viviendas de alquiler y la relación terrateniente-residente. Todas estas leyes son importantes. Las siguientes llamadas a su atención diez leyes importantes para que usted sepa y siga cuando eres un propietario.

La Ley de Vivienda Justa

La Ley de Vivienda Justa le prohíbe discriminar a los solicitantes o residentes en base a cualquiera de las siete clases protegidas:

• Carrera

• Color

• Sexo

• origen nacional

• Religión

• Handicap

• Estado familiar

La Ley de Vivienda Justa establece únicamente las protecciones mínimas. Estados y localidades pueden establecer clases protegidas adicionales, como fuente de ingresos - si los ingresos de una persona es de un trabajo, pensión alimenticia, manutención de hijos, desempleo, asistencia social, pagos por incapacidad, y así sucesivamente.

La Ley de Informe Justo de Crédito

De acuerdo con la Fair Credit Reporting Act (FCRA), puede utilizar los informes de crédito para evaluar las solicitudes de alquiler. Sin embargo, si usted niega la vivienda a un solicitante sobre la base de la información contenida en el informe de crédito, deberá proporcionar al solicitante una notificación de acción adversa que incluye la siguiente información:

• El nombre, dirección y número de teléfono de la agencia de reporte de crédito (CRA) que suministró el informe de crédito, incluyendo un número de teléfono gratuito para las agencias de calificación que mantienen archivos en todo el país

• Una declaración de que la CRA que proporcionó el informe no toman la decisión de tomar la acción adversa y no puede dar las razones específicas para ello

• Un aviso de derecho de la demandante a disputar la exactitud o integridad de la información proporcionada en el informe de crédito, y el derecho de la demandante a un informe gratuito de la CRA a petición dentro de los 60 días

El FCRA también entra en juego si quieres informar de la falta de pago de la renta a una o más agencias de calificación crediticia. Si usted reporta un residente por no pagar el alquiler y el residente cura la deuda, que está legalmente obligado a actualizar el informe de crédito del residente para indicar que la deuda se ha curado.

La garantía implícita de habitabilidad

los garantía implícita de habitabilidad requiere que los propietarios ofrecen a los residentes con el espacio que es apto para la ocupación humana viviente. Para ser habitable, espacio de vida debe tener calor cuando es agua corriente fría, una cantidad suficiente de agua caliente, plomería y electricidad que funcione correctamente, y así sucesivamente. Los propietarios también deben mantener los edificios y terrenos limpios y sanitarios - libres de escombros, basura, basura, basura, roedores y alimañas.

Si una unidad de alquiler es inhabitable, los residentes tienen derecho a retener el alquiler hasta que se hagan las reparaciones necesarias o, en situaciones más graves, dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Aunque sus residentes son responsables de la reparación de cualquier cosa que ellos o sus invitados se rompen, usted está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener las condiciones de vida en forma y habitables, y debe completar las reparaciones en un periodo de tiempo razonable.

El pacto mutuo de disfrute tranquilo

Implícita en cada contrato de arrendamiento y el contrato de alquiler es la pacto mutuo de disfrute tranquilo, que otorga a todos los residentes el derecho al uso sin molestias y el disfrute de la propiedad de alquiler. Este pacto se aplica a usted, como propietario, de dos maneras:

• Usted no tiene permiso para entrar en la unidad de un residente cuando quieras. Usted puede entrar en una emergencia que amenaza la vida o la propiedad, cuando se pide y el residente le da permiso, y para realizar inspecciones o reparaciones necesarias o mostrar la unidad de los inquilinos o compradores potenciales (sólo después de dar el residente suficiente antelación).

• Es necesario investigar razonablemente quejas y potencialmente tomar medidas contra cualquier residente que ha molestar a sus vecinos.

Reglas de depósito de garantía de su estado

Cada estado tiene un estatuto de depósito de seguridad que normalmente especifica lo siguiente:

• Cómo el depósito de seguridad se llevará a cabo - por lo general en una cuenta que devenga intereses en un banco en el estado

• Lo que el depósito de seguridad puede ser utilizado para - por lo general para cubrir el alquiler sin pagar, el daño más allá del desgaste normal, y la limpieza para que la unidad tan limpia como estaba cuando el residente se mudó ya veces para reparar o reemplazar la propiedad personal del arrendador en el unidad si ese uso es mencionado en el contrato de arrendamiento

• Cuando la parte no utilizada del depósito de seguridad debe ser devuelto al residente

• Que el arrendador provee una factura detallada de cualquier dinero deducido de la fianza

Las disputas sobre depósitos de seguridad son comunes y con frecuencia conducen a la residencia de tomar acciones legales contra el propietario. Para protegerse, cumple con su estatuto estatal, y tomar las siguientes precauciones como las buenas prácticas comerciales, incluso si no se requiere bajo la ley aplicable:

• Tener una cuenta remunerada por separado para la celebración de los depósitos de seguridad.

• Completar un / lista de verificación mudanza mudanza a cabo para documentar la condición de la propiedad al principio y al final de la estancia de un residente.

• Tome fotos o video de la propiedad para crear un registro visual de la condición de la propiedad al principio y al final de la estancia de un residente.

• Guarde los recibos de todas reparaciones y limpieza necesarios para preparar la unidad para el próximo residente, a pesar de que usted está autorizado a cobrar el residente sólo para daños más allá del desgaste normal por el uso, y la limpieza para que la unidad tan limpia como estaba cuando el residente se mudó.

• Devuelva la parte no utilizada del depósito de garantía para el residente lo antes posible, como lo requiere la ley estatal.

• Junto con la parte no utilizada del depósito de seguridad, incluirá una lista detallada de todos los gastos deducidos del depósito de seguridad.

La Ley Residencial Reducción de Peligros de pintura a base de plomo

La Ley de Reducción del Riesgo de Pintura Residencial a base de plomo, en parte, requiere que los propietarios informen a los residentes de los peligros planteados por la pintura a base de plomo. Si su propiedad fue construida antes de 1978 (el año de la EPA prohibió la pintura con plomo) usted está obligado por ley a hacer lo siguiente:

• Revelar toda la pintura a base de plomo conocido y peligros de la pintura a base de plomo y los informes disponibles sobre el plomo en la propiedad.

• Dar inquilinos los panfletos de la EPA "Proteja a su familia del plomo en su casa" y "La Guía Certified Lead-Safe para renovar correctamente."

• Incluya cierto lenguaje de advertencia en el contrato de arrendamiento, así como declaraciones firmadas de todos los partidos que verifican que se completaron todos los requisitos.

• Conservar los acuses de recibo firmado por tres años, como prueba de conformidad.

Vivienda que está exento de esta regla incluyen los siguientes:

• Las unidades que no tienen dormitorios, como lofts, eficiencias y apartamentos tipo estudio

• Alquileres a corto plazo de menos de 100 días

• Vivienda para las personas mayores o los discapacitados a menos que vive o se espera que los niños a vivir allí

• Propiedad que ha sido inspeccionado por un inspector certificado y encontró a estar libre de pintura a base de plomo

Revelaciones requeridas por el estado

Además de la pintura divulgación federal a base de plomo, muchos estados requieren que los propietarios dan a conocer uno o más de los siguientes:

• Peligros ambientales, incluyendo el control periódico de las plagas y tratamientos herbicidas, moho tóxico, el asbesto, el gas radón, plaga de chinches, y la contaminación de metanfetamina

• Las recientes inundaciones o ubicación en una zona de inundación

• Políticas y procedimientos de depósito de seguridad

• Honorarios no reembolsables, como una cuota de mascotas, donde se permiten tales honorarios

• Requisitos de ubicación Detector de humo y mantenimiento

• Ordenanza militar cercana, tal como una base del Ejército de EE.UU.

• Política de fumar

• Nombre e información de contacto del administrador de la propiedad o del propietario

• Cualquier arreglo utilidad compartida

Ley de Propietarios e Inquilinos de su estado

Casi cada estado tiene una versión de la Ley de Propietarios e Inquilinos, que define los derechos y obligaciones del arrendador y el arrendatario (también conocido como el residente), Los recursos legales por incumplimiento de contrato, las posibles defensas a acciones legales, y mucho más. Para encontrar acto propietarios e inquilinos de su estado, busque en la web para el nombre de su estado seguido de "acto propietarios e inquilinos" y haga clic en uno de los enlaces que se ve prometedor. Si eso no funciona, localizar a la web oficial de su estado, y buscar ese sitio específicamente para algo así como "inquilino arrendador" o "leyes residenciales de alquiler."

Normas y procedimientos de desalojo

Si tiene que desalojar a un residente, apagar la electricidad, gas y agua a la unidad para obligar a los residentes a abandonar es ilegal. Usted debe seguir las reglas y procedimientos de desalojo de su estado, que normalmente requieren que realice los siguientes pasos:

1. Compruebe acto propietarios e inquilinos de su estado para averiguar si usted tiene bases legales para desalojar a los residentes.

2. Dar el aviso razonable residente de su intención de solicitar el desalojo, incluyendo la razón tiene la intención de hacerlo y, si así lo requiere la ley estatal, el tiempo que el residente tiene que hacer frente a los problemas.

3. Espere hasta que la mañana después del plazo especificado en su notificación, y luego solicitar una audiencia de desalojo en la corte de su condado.

4. Asumiendo que prevalece en la corte, espere hasta el día después de la fecha límite de la corte para el residente se mueva hacia fuera, y si el residente no se ha movido todavía, llame al sheriff para desalojar al residente.

El incumplimiento de proceso de desalojo de su estado podría dar lugar a su pérdida de su caso. El residente puede terminar viviendo en la propiedad desde hace algún tiempo, tal vez sin pagar alquiler. Además, el residente puede ser capaz de presentar una demanda legal en su contra en un tribunal civil y te obligan a pagar daños y perjuicios, honorarios legales y sanciones.

Mitigación de daños

Cuando un residente incumple un contrato de arrendamiento, por ejemplo moviendo tres meses en un contrato de arrendamiento de un año, el residente está obligado por contrato a seguir pagando el alquiler. Sin embargo, no se puede dejar que la unidad quede vacante durante nueve meses. Usted está legalmente obligado a tomar medidas para mitigar (reducir) las pérdidas del residente. En este ejemplo, las formas de mitigar los daños incluyen:

• La aceptación de un reemplazo del residente recomendado para alquilar la unidad para los meses restantes en el contrato, asumiendo que los califica de repuesto recomendadas

• La publicidad de la unidad para encontrar un nuevo residente, detección solicitantes, que muestra la unidad a los solicitantes calificados, etc.

Reunir evidencia de sus intentos de volver a alquilar la propiedad, tales como anuncios, registros de los solicitantes que proyectó, y las fechas en la que mostraron la propiedad a los solicitantes calificados.